Драйвером рынка аренды складской недвижимости в России стали компании, продающие товары через интернет. В первую очередь речь идет о маркетплейсах и e-commerce. За 2024 г. рынок онлайн-торговли увеличился на 41% [4]. Вносят вклад и заводы — не в последнюю очередь благодаря импортозамещению. В 2024 г. промышленное производство в стране выросло на 4,6% [5].
За счет таких факторов в 2024 г. потребность бизнеса в складах сильно увеличился:
- Введено в эксплуатацию рекордное количество площадей (4,9 млн кв. м). Это более чем на 20% превышает значение 2023 г. [6]
- За пять лет (с 2020 по 2024) участники рынка e-commerce стали арендовать в 6 раз больше складов [15].
Однако в 2025 г. на рынке произошли резкие изменения. Уже в I квартале спрос упал на 45% [7]. Аналитики прогнозировали, что к началу 2026 г. арендные ставки снизятся более чем на 15% в годовом исчислении [9]. К началу четвертого квартала 2025 г. они уже упали на 12%, если говорить о столичных складах класса А [23].
На динамику рынка аренды складской недвижимости России повлияли факторы:
- Экономический спад в стране.
Первая половина 2025 г. показала: рост экономики государства замедлился до 1,2% [11]. В декабре 2025 г. Правительство спрогнозировало, что госбюджет останется дефицитным до 2042 года [24]. Причин много — санкции, сложности использования кредитных денег бизнесом из-за высокой ключевой ставки, динамика цен на нефть и газ и т.д.
- Переориентация крупных игроков рынка с классической аренды на BTS12.
BTS расшифровывается как built-to-suit («построено по индивидуальному заказу»). Это означает, что здание возводится специально для компании под ее нужды. В 2024 г. на такой вид складской недвижимости приходилось 60% объектов, а в 2025 г. — уже 70–75% [20].
Маркетплейс Ozon за апрель–июнь 2025 г. на треть увеличил площади своих помещений для хранения [13]. Еще перед летом Wildberries анонсировала, что к началу следующего года у нее появится 2,5 млн кв м новых складов [14].
