Как принимать квартиру от застройщика, включая черновую и без отделки: полное руководство

Закон о долевом участии (214-ФЗ) позволяет вам не только осматривать квартиру перед подписанием акта, но и требовать устранения всех обнаруженных проблем. Иногда подрядчики стараются завершить строительные работы как можно быстрее, жертвуя деталями. В результате будущие владельцы сталкиваются с криво установленными окнами, трещинами в штукатурке, плохо работающей вентиляцией.

Важно помнить:

• Подпись под актом приема-передачи — это согласие с качеством исполнения. Поэтому важно не спешить. Ваша задача — убедиться, что жилье соответствует заявленным характеристикам, а уже потом получать ключи.

• Гарантия на строительные дефекты действует от трех до пяти лет, но она распространяется только на те случаи, когда неполадки были зафиксированы своевременно. Если подписать документы, не обратив внимания на перекошенную дверь или неработающий радиатор, потом будет сложно доказать, что проблема возникла не по вашей вине.

Простая внимательность и тщательная проверка на старте могут избавить вас от десятков тысяч рублей расходов и массы неприятных эмоций.

Перед встречей с представителем застройщика важно собрать все, что может понадобиться для внимательной проверки. Из документов потребуются паспорт, копия договора долевого участия, уведомление о готовности квартиры, доверенность (если идет приемка через представителя). Также желательно иметь с собой бумажную или цифровую копию плана квартиры.

Для осмотра помещения подготовьте инструменты.

• Возьмите рулетку, чтобы проверить соответствие площади.
• Строительный уровень поможет обнаружить наклон пола или кривизну стен.
• Фонарик пригодится для осмотра углов, особенно если освещение временное или отсутствует.
• Тонкая нитка или леска покажет геометрию проемов. Индикаторная отвертка проверит наличие напряжения в розетках.
• Еще одна важная вещь — смартфон с хорошей камерой. Фотографии пригодятся, если потребуется доказывать факт брака.

Если у вас нет строительного опыта, разумно пригласить специалиста. Он быстро заметит скрытые недочеты: микротрещины, нарушение геометрии помещений, зазоры в оконных рамах. Это особенно важно, если квартира с черновой отделкой — на таком этапе сложнее заметить дефекты, которые потом придется устранять за свой счет.

Выбирая дату и время осмотра, не соглашайтесь на вечер или сумерки. Лучше всего проводить приемку днем, когда солнечный свет позволяет без труда оценить качество поверхностей. Естественное освещение выявляет неровности, пятна, следы влаги, которые могут остаться незаметными при ламповом свете.

Утро или середина дня — оптимальный выбор. Свет в это время мягкий, но достаточно яркий. Избегайте выходных, когда спешка сотрудников и ограниченное время на осмотр могут сыграть против вас.

• Если дом еще не подключен к постоянному электричеству, и в подъезде не работают лифты и лампы, естественное освещение становится единственным источником. В пасмурную погоду стоит взять с собой дополнительный фонарик с широким пучком света.

• Не допускайте спешки. Просите назначить встречу на то время, когда сможете осмотреть квартиру без давления и суеты. Полчаса — это минимум, а если жилье большое, может потребоваться в два раза больше.

Прежде чем переходить к осмотру квартиры, необходимо разобраться с бумагами. На этом этапе важно не поддаться на уговоры «давайте быстрее». Каждая деталь в документах имеет значение.

С собой нужно иметь паспорт и договор долевого участия. Кроме них, потребуются бумаги от застройщика: акт о вводе дома в эксплуатацию, извещение о завершении строительства, технический паспорт объекта. Также желательно запросить документы на счетчики — газ, электричество, воду. Если счетчики уже установлены, должен быть паспорт на каждый из них с серийным номером и датой поверки.

Обратите внимание, соответствуют ли номера в бумагах фактическим. Например, совпадают ли данные на пломбе с теми, что указаны в паспорте счетчика.

Подписание акта приема-передачи допустимо только после осмотра квартиры. Если вас просят подписать документ заранее, отложите подписание. Сначала — проверка помещения. Только так можно защитить свои права в случае спора.

Ставить подпись, не видя объекта, — то же самое, что покупать одежду на ощупь. Снаружи — красиво, а внутри может быть масса недоделок.

Законодательные нововведения в 2025 году

Ниже представлен список пунктов, которые надо проверить. Они различаются для квартиры с разной степенью отделки.

Такая квартира — словно чистый лист. Здесь видны стены из бетона, открыты трубы и провода, ничего не скрыто отделкой. Это удобно для оценки конструкции, но требует внимательности.

• Проверьте геометрию стен — нет ли выпирающих углов или ям. Проследите, нет ли неровностей, бугров, уклонов на полу, трещин, потеков на потолке.
• Посмотрите на оконные блоки. Проверьте, как открываются створки. Убедитесь, что нет сквозняков и повреждений стеклопакета.
• Дверь должна плотно прилегать к коробке. Если замки не работают или ручка болтается, зафиксируйте это на фото.
• Коммуникации — важная часть. Водопроводные трубы должны быть подведены и опломбированы. Канализация — не засорена. Электропроводка — проведена согласно плану.
• Не забудьте уточнить, соответствует ли площадь той, что указана в документах.

Предчистовая отделка предполагает: работы почти завершены. Стены уже оштукатурены, пол — со стяжкой, сделаны подрозетники, провода выведены наружу, трубы тоже.

• Проверьте ровность поверхностей при помощи уровня. Не должно быть бугров и провалов на полу, трещин и крошения стяжки.
• Изучите, установлены ли розетки, выключатели на нужной высоте. Обратите внимание на зазоры и наличие контакта.
• Убедитесь, что сантехника подведена, вентиляционные отверстия открыты, а трубы не текут.

Финишная отделка — это когда квартира кажется готовой к проживанию. На стенах покраска или обои, уложен ламинат или плитка, установлена сантехника и межкомнатные двери.

• Начните с внешнего осмотра. Посмотрите на качество обоев — нет ли пузырей, стыков, пятен. Ламинат должен лежать плотно, не скрипеть. Плитка ровная, если есть трещины, это дефект.
• Проверьте, открываются ли окна и двери, не заедают ли. Оцените, в порядке ли уплотнители.
• Посмотрите, не подтекает ли кран, не булькает ли слив. Если при включении воды в раковине вода уходит медленно, это нередко указывает на засор.
• Сквозняки недопустимы. При нарушениях они особенно часто возникают в местах примыкания окон или входной двери к стенам.

Внимательно осмотрите каждый угол. Застройщики часто спешат с чистовой отделкой, и ошибки встречаются даже в новостройках премиум-класса.

Квартира без отделки кажется простой: бетонные стены, пустой пол, отсутствие мебели. Но именно в таком виде можно не заметить десятки важных деталей.

Неровности стяжки, отклонения от вертикали, нарушение норм по вентиляции — все это не бросается в глаза, если не знать, где смотреть. Опытный специалист с лазерным уровнем и тепловизором обнаружит то, что останется незамеченным при беглом осмотре.

Услуги приемщика стоят в разы дешевле, чем переделка сантехники, выравнивание полов или устранение грибка, возникшего из-за трещины в стене.

Особенно полезен эксперт, если квартира приобретается в ипотеку. Приемка с дефектами может затруднить оформление залога.

Если при осмотре обнаруживаются проблемы, важно не теряться. Каждую неточность нужно задокументировать. Лучше всего — с доказательствами.

• Снимайте на фото отколотый угол плитки, царапина на подоконнике, неработающая розетка — все это должно попасть в кадр. Фиксируйте не только общий вид, но и детали. Убедитесь, что на фотографии видна линейка, уровень, фонарь или любой другой предмет, подтверждающий реальность дефекта.
• Видео — еще один полезный способ показать масштаб проблемы: как дребезжит дверь, как гудит вентиляция или как люфтит ручка.

После осмотра составьте акт осмотра с перечислением всех обнаруженных нарушений:

• Пропишите дату, адрес, ФИО участника осмотра.
• Не забудьте указать точные места, где были замечены недостатки.

Бумагу нужно подписать, а копию оставить себе. При необходимости акт можно передать в офис застройщика вместе с письменной претензией.

Если отказались подписывать бумагу или проигнорировали замечания — зафиксируйте это письменно и направьте письмо заказным отправлением. Желательно с уведомлением о вручении. Бумаги и фотографии могут пригодиться в спорных ситуациях.

Не все проблемы одинаковы. Есть мелкие огрехи, которые не мешают проживанию. А бывают нарушения, из-за которых квартиру нельзя эксплуатировать.

Если скол на плитке или царапина на стеклопакете не влияют на безопасность, речь идет о несущественных недостатках. Такие вещи подлежат устранению, но не дают основания полностью отказываться от подписания акта.

К серьезным отклонениям относятся:

• протекающая труба;
• неработающая электропроводка;
• трещины в несущей стене;
• отсутствие вентиляции;
• искажение геометрии проемов.

Когда выявлены серьезные отклонения, допустимо отказаться от подписания акта. Закон позволяет не принимать квартиру до устранения всех серьезных нарушений. Лучше потратить неделю на разбирательства, чем жить в квартире с промерзшей стеной.

Если застройщик не признает проблему, обращайтесь к независимому эксперту. Его заключение поможет отстоять свою точку зрения.

Когда акт приема-передачи подписан, вы получаете право распоряжаться недвижимостью. Прежде всего, полезно получить в Росреестре выписку, подтверждающую, что вы владелец помещения. Не затягивайте с регистрацией. Без нее нельзя продать объект, оформить прописку, подключить постоянные услуги ЖКХ.

Когда дом официально введен в эксплуатацию, застройщик направляет извещение о готовности квартиры к передаче. С этого момента начинает отсчитываться срок, установленный законом. На приемку дается два месяца. За это время нужно осмотреть объект, зафиксировать возможные недостатки и подписать акт, либо составить отказ с перечнем нарушений.

• Если по уважительной причине вы не можете присутствовать лично — оформите доверенность на человека, чье мнение для вас авторитетно. Ваш отказ от осмотра или затягивание сроков могут быть расценены как согласие на прием. В таком случае застройщик может подписать акт в одностороннем порядке, а это лишает вас права требовать устранения недоделок.

• Если вы заметили дефект уже после подписания, компания обязана его устранить. Срок зависит от типа проблемы. В среднем — от 7 до 45 дней.

Бывает, что строительная компания не торопится с передачей квартиры. Иногда откладывают дату выдачи ключей, иногда — растягивают срок устранения дефектов.

• Первым шагом должна стать претензия. В ней опишите суть нарушения: просрочка сроков, неисполнение обязательств, отказ от устранения брака. Укажите дату, номер договора, ваши контакты. Документ направьте заказным письмом с уведомлением о вручении.
• Если реакции нет, готовьте иск в суд. При этом вы вправе требовать неустойку, компенсацию морального вреда и штраф — все это предусмотрено законом о долевом участии.

Храните копии всех обращений и квитанций. Любой телефонный разговор дублируйте письменно — на электронную почту или через официальный сайт компании. Чем четче оформлены ваши требования, тем легче отстоять свою правоту в суде.